najnowsze oferty

Pojęcie i rodzaje nieruchomości

Zgodnie z artykułem 46 Kodeksu Cywilnego nieruchomościami są „części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Oznacza to, że budynki lub ich części uznaje się za nieruchomości tylko w przypadku, gdy stały się one przedmiotem odrębnej własności na mocy przepisów szczególnych. W przeciwnym wypadku uznawane są one za części składowe nieruchomości. W polskim prawie wyróżnia się trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe oraz lokalowe.

Nieruchomości gruntowe

Według artykułu 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość gruntowa definiowana jest jako „grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności”, co oznacza, że nieruchomość ta może być zarówno zabudowana, jak i niezabudowana. Nieruchomość gruntowa może zawierać budynki, urządzenia oraz nasadzenia (czyli wszelkie rośliny od chwili wysiewy lub zasadzenia). Jednak aby zostały one uznane za części składowe nieruchomości, muszą być nieodłącznie związane z gruntem. Ponadto do gruntu zalicza się przestrzeń zarówno pod, jak i nad jego powierzchnią. Kwestię granic nieruchomości regulują przepisy prawa: wodnego, górniczego i lotniczego.

Nieruchomości budynkowe

Pod pojęciem nieruchomości budynkowych rozumiemy budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem. Ponieważ stanowią one części składowe gruntu, z zasady nie mogą być równocześnie przedmiotem odrębnej własności, a także innych praw rzeczowych, ale przepisy przewidują także wyjątki od tej reguły. Artykuł 235 Kodeksu cywilnego mówi, że „budynki i inne urządzenia wniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do gmin bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo tyczy się budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.”

Nieruchomości lokalowe

Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku definiuje samodzielny lokal mieszkalny jako wydzieloną trwałymi ścianami izbę lub zespół izb wewnątrz budynku, które przeznaczone do stałego pobytu ludzi służą zaspokajaniu ich mieszkaniowych potrzeb. Podobnie jest z samodzielnymi lokalami o innym przeznaczeniu (na przykład: lokal użytkowy – przeznaczony do celów użytkowych).

Formy władania nieruchomościami

Bardzo ważnym zagadnieniem, z jakim warto się zapoznać przed szukaniem lokum dla siebie lub firmy, są właśnie formy władania nieruchomościami. Warto tu przypomnieć, że kategoria nieruchomości nie obejmuje własnościowych spółdzielczych mieszkań, lokali użytkowych, a także domów jednorodzinnych w spółdzielniach mieszkaniowych, gdyż tutaj obowiązują ograniczone prawa rzeczowe. Przedstawimy po krótce podstawowe formy użytkowania nieruchomości.

Własność

Własność to najwyższa instytucja w prawie cywilnym. Właściciel może władać przedmiotem własności i rozporządzać nim zgodnie z zasadami określonymi w ustawach i zasadach współżycia społecznego. Może korzystać z niego również w celu pobierania pożytków i dochodów.

Użytkowanie

Tutaj mamy do czynienia z ograniczonym prawem rzeczowym. Przedmiotem użytkowania może być zarówno cała nieruchomość, jak i jej konkretna część, obciążona prawem do używania ora pobierania pożytków.

Najem

Na podstawie sporządzonej na piśmie umowy, wynajmujący oddaje najemcy nieruchomość do używania przez czas określony lub niekreślony. W tym czasie najemca płaci wynajmującemu czynsz w ustalonej wysokości. Wszelkie pozostałe opłaty związane z nieruchomością, jak na przykład za media, reguluje również najemca.

Dzierżawa

Osoba wydzierżawiająca na podstawie umowy oddaje dzierżawcy przedmiot dzierżawy do używania oraz pobierania pożytków na czas określony lub nieokreślony. Dzierżawca jest zobowiązany płacić wydzierżawiającemu ustalony czynsz.

Użyczenie

Na podstawie umowy użyczający zezwala biorącemu korzystać z oddanego mu przedmiotu przez czas określony lub nieokreślony. W przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony, użyczenie uznaje się za zakończone, gdy biorący uczynił z udostępnionego mu przedmiotu użytek albo gdy upłynął czas, w którym mógł tego dokonać.

Trwały zarząd

Jest to forma władania nieruchomościami przeznaczona dla państwowych lub samorządowych jednostek organizacyjnych, które nie posiadają osobowości prawnej. Ma formę decyzji na czas określony lub niekreślony.